La Tendance du Marché

« Il n’y a rien de plus désorientant que de ne pas savoir quel est le prix du marché ».

Un agent commercial anglais avec qui j’avais travaillé pendant sept années, aimait souvent à répéter : « La valeur d’une maison, c’est le prix qu’une personne est prête à dépenser pour l’acquérir ».

Et même si cette formule prêtait à sourire, l’expérience nous montrera qu’il avait raison.

Le marché de l’immobilier a évolué dans la région. A la fin des années 90, l’arrivée massive des sujets de sa gracieuse majesté ou encore des Danois (secteur Axat) - acheteurs au fort pouvoir d’achat - avait fait grimper les prix des biens. Souvent de manière démesurée.

Après avoir connu une forte embellie de 1999 jusqu’en 2006 en raison de l’arrivée massive de la clientèle britannique au fort pouvoir d’achat, le marché local de l’immobilier a marqué un net ralentissement à partir de 2007.

La crise économique et financière exceptionnelle de 2009, a longtemps affecté le marché. Les clients étrangers étaient devenus une denrée rare et principalement les Anglais pénalisés par une monnaie beaucoup plus faible. Si en 2015, le taux de change a semblé redevenir plus favorable, les récents événements dont la sortie de l’Union Européenne du Royaume Uni pourraient avoir des conséquences néfastes. Freiner leur engouement dans un premier temps. Et précipiter la revente des biens des propriétaires actuels.

De plus, dans notre région économiquement sinistrée, il y a beaucoup de ménages aux revenus très modestes, qui ne peuvent prétendre à l’accession à la propriété. Situation aggravée par la crise bancaire et les difficultés à obtenir des crédits malgré des taux d’intérêt historiquement bas et donc très attractifs.

Dès 2008, la situation de l’immobilier s’était dégradée, et l’on pouvait chiffrer la baisse de la valeur de l’ordre de 15 à 20%. Même, si les prévisions d’un début de reprise pour 2010 avaient été prises avec beaucoup de précautions. La situation a perduré en période d’austérité de 2011 à 2014, au cours de laquelle le volume des transactions a été en stagnation. Et les prix en baisse notable. Elle ne s’est pas améliorée en 2015. En 2016, une reprise s’est amorcée mais les prix ont chuté encore de 10 % en moyenne. Les années 2017, 2018 et 2019 se sont inscrites dans la même analyse.

En mars 2020, en période de Covid 19, le marché a marqué en raison du confinement imposé par l’État, un coup arrêt du fait de l’impossibilité d’organiser des visites des biens. Depuis le déconfinement du 11 mai, les transactions ont repris. Le deuxième confinement de fin octobre à début décembre 2020 a rajouté à l’incertitude. Il était toutefois trop tôt pour savoir si cela aura des conséquences en plus ou moins sur la valeur de l’immobilier.

D’autant qu’un troisième confinement, en fonction de l’évolution de la situation sanitaire et l’apparition des variants, s’était profilé à l’horizon. Depuis le 9 juin 2021, on aspirait à retrouver une vie normale. Mais après une embellie du volume des ventes, le troisième trimestre 2021 a marqué une chute de moins 19 % par rapport à 2020. Une cinquième vague et le variant Omicron à l’automne 2021 et ses restrictions sanitaires ont pu agir comme un frein sur les recherches immobilières. Les dernières restrictions qui venaient d’être levées (fin du port du masque obligatoire et du pass vaccinal) au 14 mars 2022, et pouvaient permettre d’entrevoir une nouvelle reprise des transactions.

A l'issue d'une crise sanitaire sans précédent, le déclenchement de la guerre en Ukraine est venu renforcer les inquiétudes et les angoisses des professionnels et des particuliers candidats à un achat immobilier. De la remontée des taux au retour de l'inflation les marchés de l'immobilier devraient traverser une zone de turbulences.

Alors que dans le même temps, l’offre a eu à connaître de nombreux bouleversements : la forte hausse du prix du gasoil difficile à répercuter sur les donneurs d’ordre ; la flambée des prix des matériaux de construction et l’allongement de leurs délais de livraison, souvent sans possibilité de révision des devis ; la mise en place de la RE2020 dont les conséquences sur les coûts de la construction ont été estimées entre 7 % et 10 %, alors que d’autres contraintes réglementaires vont venir rajouter du déséquilibre aux déséquilibres (par exemple, l’augmentation du coût du recyclage des déchets ou celle des terrains constructibles induite par la loi Climat et résilience) ; les inquiétudes/incertitudes de la mise en place du nouveau DPE et son impact sur le fonctionnement du marché de l’ancien.

La tendance à l’augmentation des tarifs des matériaux en 2021 (hausse moyenne de 18 % sur le quatrième trimestre 2021) s’est poursuivie en 2022. Selon Loïc Chapeaux, de la Fédération française du bâtiment, de nombreux matériaux ont subi une augmentation 15 à 25 % et le prix du fer à béton a été multiplié par trois en un an.

De plus, il convient de noter que depuis le début de l’année 2022 près d’une demande de prêts immobilier sur deux était refusée compte tenu que les taux de crédits – assurances et frais de garantie compris - dépassent le taux d’usure.

Cela impactant les 30-55 ans soit la tranche des actifs les plus aisés notamment quand il s’agit de l’achat d’une résidence principale. État de fait qui s’était durci depuis le mois d’août. Hélas, on devait s’attendre à une hausse des taux (aujourd’hui autour des 3 %.).

Pour rappel, ce taux d'usure prend en compte le taux du prêt mais aussi celui de l'assurance-emprunteur et les frais annexes. Il est actualisé une fois par trimestre par la Banque de France, à partir des taux moyens observés les trois derniers mois augmentés d'un tiers.

Le taux maximal auquel une banque pourra prêter de l’argent à un particulier est passé le 1er octobre à 3,03 % pour les crédits immobiliers de moins de 20 ans et à 3,05 % pour ceux de plus de 20 ans. Grâce à ce nouveau taux, les futurs acquéreurs devaient avoir peut-être plus de marge de manœuvre pour emprunter.

Mais depuis, les banques ont bel et bien fermé le robinet du crédit immobilier. Les courtiers disent même que la plupart d'entre elles ne communiquent même plus sur leurs barèmes de taux, compte tenu que les objectifs 2022 sont déjà remplis, et surtout que le taux d'usure est de nouveau complètement obsolète.

Ce taux maximal auquel les banques sont autorisées à prêter les empêche de répercuter leurs propres coûts sur les emprunteurs sauf à faire des crédits à perte. Elles préfèrent donc attendre le mois de janvier 2023 et le relèvement attendu du taux d'usure.

Les courtiers nous disent s'attendre à une hausse d'un demi-point. On passerait ainsi de 3,05% aujourd'hui pour les crédits sur 20 ans et plus à environ 3,55% pour le prochain trimestre. Certaines banques adaptent déjà les taux d'emprunt pour janvier. L'une d'entre elles propose près de 3% sur 20 ans. Pas loin donc du plafond du futur taux d'usure (une fois pris en compte l'assurance et les autres frais). Autant dire que la fenêtre de tir pour emprunter va de nouveau se refermer rapidement.

Ce dernier a d'ailleurs été revalorisé à 3,57% au 1er janvier 2023 (au lieu de 3,05% auparavant). Avant son prochain re calcul désormais chaque mois au lieu de chaque trimestre, cela laisse une petite fenêtre pour tous les projets bloqués en ce début d'année. Mais pour combien de temps ?

D'ailleurs, en lien avec ces difficultés pour emprunter, 54% des notaires anticipent désormais une baisse des prix dans les deux mois, selon les derniers chiffres publiés par Immonot, le portail d'annonces immobilières diffusées par les offices notariaux.

Des éléments clairs et précis qui ne mentent pas.

J’ai toujours pris un soin particulier lors d’une vente, qu’elle soit réalisée par moi-même, par un confrère ou par un particulier, de demander le prix de vente de manière à avoir une photographie instantanée du marché et de pouvoir alimenter une base de données en vue d’éditer des statistiques.

Aussi, désormais, en cliquant sur les différentes années vous aurez une idée précise du prix de cession. Vous retrouverez des exemples de biens (localisation, descriptif, superficies, DPE, Taxe Foncière…) agrémentés du prix de vente initial, du prix de vente réel, du pourcentage de baisse. Egalement disponible le nombre de jour au cours duquel le bien est resté sur le marché.

Exit donc les informations erronées qui faussent votre jugement. Ces données proposées vous permettent de vous forger une idée précise de la valeur des biens vendus.

A vous de consulter cette base de données et de comparer avec le bien que vous voulez vendre. Quoi qu’il en soit, je suis à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans toutes vos démarches.